Phân lô bán nền là gì? Có nên mua đất phân lô bán nền?

Thuật ngữ phân lô bán nền được sử dụng nhiều trong lĩnh vực bất động sản. Hiện nay, hoạt động phân lô bán nền diễn ra ngày một phổ biến và sôi động. Vậy phân lô bán nền là gì? Người dân có nên hay không khi mua đất phân lô bán nền?

Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là thuật ngữ khá phố biến trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư bất động sản. Theo đó, hoạt động phân lô bán nền được hiểu là việc chủ đầu tư tự tách thửa phần đất được nhà nước giao để chuyển nhượng cho cá nhân, tổ chức khác đầu tư, xây dựng nhà ở, kinh doanh hoặc cho thuê,….

Ưu và nhược điểm của đất phân lô bán nền là gì?

Ưu điểm của đất phân lô bán nền là gì?

Đất nền phân lô có ưu điểm về giá thành. Không đòi hỏi quá nhiều vốn đầu tư, các nhà đầu tư có thể mua một lô đất nền tại các tỉnh ven đô với giá thành trên dưới 1 tỷ.

Ngoài ra, hiện nay dân số ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Đất nền ngày càng khan hiếm. Với việc sở hữu đất nền, nhà đầu tư có rất nhiều cơ hội sinh lời tùy theo hình thức đầu tư đất. Các nhà đầu tư có thể lựa chọn mua đất lướt sóng, hoặc đầu tư dài hạn, xây dựng nhà để ở và cho thuê lại. Tuy nhiên, với bất kì hình thức nào thì chúng ta đều có thể thấy rõ khả năng sinh lời từ đất nền.

Nhược điểm của đất phân lô bán nền là gì?

Hiện nay, tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra ngày càng nhiều, mất kiểm soát dẫn đến những nguy cơ tiềm ẩn cho các nhà đầu tư thiếu hiểu biết. Các dự án “ma” mọc lên như nấm, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn thu tiền của khách hàng. Khi phát hiện ra những vấn đề của lô đất, người mua muốn lấy lại tiền những cũng gặp rất nhiều khó khắn, nhiều trường hợp có nguy cơ mất trắng.

Ngoài ra, hiện nay có rất nhiều trường hợp mua đất nền không chính chủ, việc ký kết hợp đồng với sai đối tượng dẫn đến việc hợp đồng không có giá trị pháp lý. Cũng có trường hợp nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng không thể xây nhà vì đất chưa lên thổ cư, chưa có sổ đỏ do lô đất đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.

Những điều kiện để lập dự án đất phân lô bán nền là gì?

Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để có thể phân lô bán nền như sau:

• Đất phân lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;
• Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

Có nên mua đất phân lô bán nền?

Đây là câu hỏi chung của rất nhiều nhà đầu tư và người có nhu cầu đất ở, câu trả lời là CÓ vì loại hình đất này đáp ứng được nhiều tiêu chí của người mua như giá thành rẻ, khả năng sinh lời trong tương lai cao. Đồng thời đất phân lô bán nền cũng sẽ giúp nhà đầu tư đa dạng về hình thức đầu tư như lướt sóng, lâu dài, xây dựng hoặc cho thuê lại. Tuy nhiên hiện nay tình trạng đất phân lô bán nền trái phép khi chưa đủ điều kiện quy định vẫn đang diễn ra khá nhiều. Không ít các trường hợp khách hàng không chỉ mệt mỏi kiện tụng mà lấy lại tiền cũng rất khó khăn, đất cùng không thể nhận. Chính vì vậy trước khi ra quyết định chúng ta không nên nghe lời hứa hẹn một chiều mà cần phải cẩn trọng và lưu ý những vấn đề liên quan đến mảnh đất

Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền là gì

Kiểm tra các thông tin về chủ đầu tư

Trong trường hợp bên bán không phải là chủ đầu tư mà chỉ là “có đất” thì người mua nên kiểm tra lại chính xác thông tin về chủ đầu tư trước khi giao dịch. Có thể kiểm tra dự án có đúng là chủ đầu tư đó thực hiên hay không, hoặc chủ đầu tư thực hiện các dự án khác có gặp vấn đề tranh chấp hay không.

Việc kiểm tra các thông tin về chủ đầu tư rất quan trọng. Hiện nay có nhiều người lợi dụng những kẽ hở của đất phân lô bán nên thông qua người đại diện “ma” bán những dự án “ma”. Trên thị trường hiện có không ít trường hợp cò đất đưa ra các thông tin không rõ ràng, không được ủy quyền nhưng vẫn đứng ra thực hiện các giao dịch.

Tìm hiểu tính pháp lý của dự án

Hồ sơ dự án cần có những giấy tờ sau:

• Quyết định phê duyệt
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản vẽ thi công
• Bản vẽ quy hoạch…

Theo đó, khi mua đất phân lô bán nền, người mua cần đặc biệt lưu tâm đến giấy tờ chứng minh giá trị pháp lý của mảnh đất. Một dự án cần có đủ các giấy tờ quan trọng trên thì mới đảm bảo được đủ uy tín. Ngoài ra, còn những vấn đề pháp lý khác liên quan đến đặc thù từng mảnh đất mà người dân cần tìm hiểu thêm trước khi đổ tiền vào đầu tư, tránh tiền mất tật mang.

Kiểm tra về quy hoạch, kết cấu hạ tầng

Việc kiểm tra kết cấu hạ tầng của lô đất nền có đúng theo quy hoạch là vô cùng quan trọng. Theo đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ tiện ích nội khu – ngoại khu, hệ thống điện – nước, thu gom rác thải… có thật sự đảm bảo yêu cầu.

Kiểm tra xem đất có bị thế châp hay tranh chấp không

Để có thể kiểm tra tình trạng đất, người mua có thể liên hệ văn phòng đất đai nơi có đất. Việc xác minh thông tin tại văn phòng đất đai giúp người mua kiểm tra được các thông tin sau:

• Dự án có đủ điều kiện phân lô bán nền hay không
• Dự án có đang bị thế chấp, kê biên hay có tranh chấp không
• Dự án định mua có tồn tại thật hay không

Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch, người mua tránh kí các dạng văn bản như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn,… vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Chọn đất nền phân lô có vị trí đẹp

Người mua cũng cần đặc biệt quan tâm đến vị trí của lô đất vì điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời của lô đất. Lô đất có vị trí đẹp đó là cần kết hợp hài hòa các yếu tố: giao thông thuận lợi, các tiện ích ngoại khu như trường học, bệnh viện, chợ,…. Nếu lô đất nằm ở vị trí đẹp thì việc sinh lời của dự án sẽ tăng nhanh chóng.

Kết lại, bài viết trên đã giải thích các thông tin liên quan đến việc phân lô bán nền là gì? Việc mua đất phân lô bán nền có những ưu điểm về giá cả, lợi thế phát sinh lợi nhuận cao. Tuy nhiên, đi kèm theo đó là những rủi ro trong việc mua bán dự án “ảo”. Chính vì vậy, người dân cần có những kiến thức pháp luật nhất định để đảm bảo quyền lợi trong giao dịch mua bán đất phân lô bán nền.