Bên Bán Nhà Chịu Thuế Gì Khi Mua Bán Nhà Đất

Giao dịch mua bán nhà đất hiện nay diễn ra ngày càng phổ biến, việc sang tên, chuyển nhượng nhà đất thường phát sinh các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật. Nhiều người bán nhà đang rất quan tâm đến việc bên bán nhà chịu thuế gì trong giao dịch mua bán nhà đất và các khoản phí này có phải bắt buộc bên bán phải là người đứng ra thực hiện nghĩa vụ hay không? Hãy cùng Dnlands tìm hiểu qua bài viết sau đây.

Trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất sẽ phát sinh các khoản thuế phí như sau:

• Thuế thu nhập cá nhân
• Lệ phí trước bạ
• Các khoản phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật: phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân không?

Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Theo Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Theo đó, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, người bán sẽ nhận được một khoản thu nhập theo giá trị thỏa thuận mua bán nhà đất giữa các bên. Chính vì vậy, theo quy định của pháp luật bên bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên nào là người nộp thuế.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Cách tính thuế:

Bên bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân = Giá trị chuyển nhượng x Thuế suất 2%

• Trường hợp bất động sản chuyển nhượng là đất thì bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng là mốc tối thiểu để xác định giá trị chuyển nhượng. Theo đó, giá trị chuyển nhượng do các bên tự do thỏa thuận tuy nhiên cần đảm bảo điều kiện không được thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất. Trong trường hợp, giá chuyển nhượng không ghi trong hợp đồng hoặc có ghi nhưng thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì theo quy định, giá chuyển nhượng được xác định theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng.

Ví dụ: Lô đất 60m2 hai bên thỏa thuận giá mua bán là 25 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là một tỷ năm trăm triệu đồng. Tuy nhiên, giá đất theo bảng giá đất quy định tại khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ xác định dựa theo giá đất tại bảng giá đất là 30 triệu đồng/m2. Người bán nhà sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân đó là: 60 x 30.000.000 x thuế suất 2% = 36 triệu đồng

• Trường hợp bất động sản chuyển nhượng là nhà gắn liền với đất thì giá trị nhà chuyển nhượng được xác định dựa vào giá tính lệ phí trước bạ nhà tại địa phương hoặc căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về phân loại nhà, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất;

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân mà người dân trong quá trình chuyển nhương, mua bán nhà đất nên lưu ý để tránh đóng nhiều khoản thuế, phí và lệ phí không bắt buộc, cụ thể như sau:

Trường hợp 1, việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau đều sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp 2, trong trường hợp người chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, đối với trường hợp này người bán cần lưu ý đảm bảo các điều kiện sau đây thì mới thuộc trường hợp được miễn thuế, đó là:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
• Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
• Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Bên bán nhà chịu lệ phí trước bạ không?

Lệ phí trước bạ là gì?

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền. 

Như thế có nghĩa là, khi nhận chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và lệ phí trước bạ là khoản nghĩa vụ tài chính bên mua nhà phải chịu. Tuy nhiên, các bên trong giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về việc ai là người có trách nhiệm thực hiện. 

Cách tính lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ người mua phải nộp = Giá trị chuyển nhượng x 0,5%

Theo đó, Giá trị chuyển nhượng >= Giá đất (Theo bảng giá đất) x Diện tích

Các lệ phí khác theo quy định của pháp luật – Bên bán nhà có phải chịu không?

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng thì mới có hiệu lực pháp lý. Chính vì vậy, đối với giao dịch mua bán nhà đất thì phí công chứng là một loại phí không thể thiếu mà các bên mua bán cần phải lưu ý. Đây là khoản phí mà bên yêu cầu công chứng phải nộp cho văn phòng công chứng, pháp luật không quy định là bên mua hay bên bán phải chịu. Theo đó, khoản phí này hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau về nghĩa vụ thực hiện phí công chứng.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch mua bán, cụ thể: 

• Đối với Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch dưới 50 triệu đồng thì mức thu phí là 50 nghìn đồng
• Đối với Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng thì mức thu phí là 100 nghìn đồng
• Đối với Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thì mức thu phí là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
• Đối với Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng thì mức thu phí là 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
• Đối với Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng thì mức thu phí là 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
• Đối với Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng thì mức thu phí là 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
• Đối với Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng thì mức thu phí là 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
• Đối với Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch từ trên Trên 100 tỷ đồng thì mức thu phí là 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Theo quy định, HĐND cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ, Mức thu phí phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội là 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh quy định  xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. 

Hiện nay, mức thu của TP Hà Nội theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND được quy định như sau:

Đối tượng nộp		Mức thu
Cá nhân, hộ gia đình	Các phường thuộc quận, thị xã	100.000 đồng/ giấy
	Khu vực khác	50.000 đồng/ giấy
Tổ chức		500.000 đồng/ giấy

 

Qua bài này, chúng ta đã biết rõ được BÊN BÁN NHÀ CHỊU THUẾ GÌ. Dnlands xin tóm tắt lại các loại thuế phí người bán nhà phải chịu khi giao dịch nhà đất:

• Thuế thu nhập cá nhân
• Phí công chứng hợp đồng mua bán (nếu hai bên thỏa thuận bên bán trả phí)
• Những loại thuế, phí khác luật không quy định bên bán phải chịu, tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào là người thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, phí cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.