Hệ số điều chỉnh giá đất là gì theo quy định của pháp luật

Một trong những phương pháp để định giá đất là sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Vậy hệ số điều chỉnh giá đất là gì, hệ số được điều chỉnh bao lâu một lần và có ảnh hưởng nhiều đến việc định giá đất của từng địa phương hay không? Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây.

Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K (Tên tiếng anh: Land Price Adjustment coefficient) là hệ số được áp dụng để xác định giá trị mảnh đất có tính phí sử dụng đất, tiền sử dụng đất được tính khi Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép mục đích sử dụng đất hay cho thuê (trừ trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá).

Tùy thuộc vào từng trường hợp mà cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và môi trường hoặc Sở Tài chính sẽ xác định hệ số điều chỉnh giá đất và có sự khác biệt giữa các khu vực, địa điểm, tuyến đường cũng như mục đích sử dụng qua từng năm, trìn UBND cấp tỉnh quyết định.

UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế- xã hội ở địa phương và bảng giá đất để xác định giá đất cụ thể. 

Các trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Theo Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với các trường hợp sau:

Thứ nhất, các trường hợp quy định tại Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất tại bảng giá đất) dưới 30 tỉ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỉ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỉ đồng đối với các tỉnh còn lại, cụ thể:

– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng không thông qua hình thức đấu giá; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng (điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá (điểm c khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm (điểm d khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định (khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013).

Thứ hai, Đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.

Thứ ba, Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Thứ tư, Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

Thứ năm, Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

Hệ số điều chỉnh giá đất của một số tỉnh thành

Hệ số điều chỉnh giá đất của một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương năm 2022

Thành phố Hồ Chí Minh

Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 ở TP. HCM cao nhất là 2,5 lần so với bảng giá đất UBND thành phố ban hành ở khu vực một. Hệ số thấp nhất là 1,5 lần ở khu vực năm. Đất của hộ gia đình, cá nhân có hệ số 1,5 lần cho tất cả khu vực.

TP.HCM phân làm 5 khu vực để áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Khu vực 1 gồm: quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm: TP Thủ Đức, quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú. Khu vực 3 gồm: quận 8, 12, Bình Tân. Khu vực 4: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn. Khu vực 5 là Huyện Cần Giờ.

Xem thêm: Những điều cần biết về Cò đất

Tỉnh Đồng Nai

Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là 1 và được áp dụng cho đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Theo đó, giá đất năm 2022 sẽ được tính bằng cách lấy Bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 nhân với hệ số giá đất. 

Thành phố Hà Nội

Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) của Hà Nội có mức cao nhất là 2,15, áp dụng với các thửa đất tại 4 quận nội thành gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng.

Cụ thể, đối với các thửa đất tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng, hệ số K = 2,15. Đối với các thửa đất tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Tây Hồ, hệ số K = 1,95. Những thửa đất tại các quận còn lại có hệ số K = 1,80.

Đối với thửa đất tại các xã khu vực giáp ranh quận; thị trấn thuộc các huyện (trừ thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Phúc Thọ); các phường thuộc thị xã Sơn Tây, hệ số K = 1,45.

Hệ số K=1,25 được áp dụng đối với các thửa đất tại các xã còn lại thuộc các huyện; các xã của thị xã Sơn Tây; thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa và Phúc Thọ.

Tỉnh Sơn La

Với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác, hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,0-1,1 lần tùy khu vực các xã.

Hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1,0 lần với các loại đất: Đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường.

Với đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn, hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,0-2,8 lần căn cứ vào từng khu vực, tuyến đường, vị trí.

Đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và tại nông thôn; đất khu công nghiệp và cụm công nghiệp), hệ số điều chỉnh giá đất bằng hệ số điều chỉnh giá đất ở tại đô thị hoặc tại nông thôn liền kề theo từng vùng, từng tuyến đường, từng vị trí.

Hệ số điều chỉnh giá đất có vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất là gì đã được giải đáp trong bài viết trên. Hệ số được áp dụng để xác định giá trị mảnh đất, được Sở Tài nguyên và môi trường hoặc Sở Tài chính xác định có sự khác biệt giữa các khu vực, địa điểm, tuyến đường cũng như mục đích sử dụng qua từng năm, trình UBND cấp tỉnh quyết định sẽ thay đổi theo mỗi năm. Hệ số điều chỉnh giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá đất mà người dân cần phải lưu ý.