Tổng diện tích sàn là gì theo quy định của pháp luật

Trong thiết kế xây dựng nhà, việc tính toán những chỉ số xây dựng là rất quan trọng, giúp chủ nhà xác định tính toán mua nguyên vật liệu, chi phí xây dựng, các hạng mục thực hiện. Một trong những thông số quan trọng khi xây dựng công trình đó là tổng diện tích sàn. Vậy tổng diện tích sản là gì? Việc xác định tổng diện tích sàn dùng để làm gì? Tất cả sẽ được Dnlands giải đáp trong bài viết dưới đây

Tổng diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn là gì?

Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định: “Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm:

• Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà) 
• Diện tích mặt bằng của lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói”

Diện tích sàn xây dựng sẽ được tính theo từng tầng.

Tổng diện tích sàn là gì?

Tổng diện tích sàn nhà/công trình (tiếng Anh: Gross Floor Area – GFA) là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm :

• Các tầng hầm
• Tầng nửa hầm
• Tầng kỹ thuật
• Tầng áp mái
• Tầng tum

Tổng diện tích sàn xây dựng là chỉ số quan trọng làm căn cứ tính tổng mức đầu tư xây dựng cho cả dự án. Thông số này bao gồm tất cả không gian trong tòa nhà như tầng hầm, tầng trung gian, tầng lửng. căn hộ áp mái.

Diện tích sàn sử dụng là gì?

Diện tích sử dụng (được tính theo đơn vị m2) là toàn bộ diện tích được đưa vào sử dụng sau khi hoàn công, bao gồm tổng diện tích ở và diện tích phụ của công trình.

Trong đó, diện tích ở là diện tích các phòng chính dùng để ở, bao gồm:

• Phòng khách
• Phòng ăn
• Phòng ngủ
• Diện tích dưới cầu thang đặt trong nhà,…

Diện tích phụ là tổng diện tích phòng phụ và khu vực khác trong công trình như:

• Nhà vệ sinh
• Phòng bếp
• Hành lang
• Nhà kho
• Ban công,…

Phân biệt diện tích xây dựng và tổng diện tích sàn là gì?

Nhiều người có sự nhầm lẫn giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng, tuy nhiên hai thông số này là khác nhau. Theo đó, diện tích xây dựng sẽ bao gồm cả diện tích sàn.

Diện tích xây dựng được tính từ mép tường này sang mép tường kia trong phạm vi xây dựng, bao gồm cả diện tích tim tường, diện tích ở, diện tích sử dụng, diện tích các phòng,…

Trong khi đó, diện tích sàn xây dựng chỉ là tổng diện tích sử dụng của một công trình, gồm hành lang, tầng tum, tầng hầm, tầng mái, ban công,…

Tổng diện tích sàn xây dựng dùng để làm gì?

Tính chi phí xây dựng

Xác định được diện tích sàn xây dựng, chúng ta có thể dự liệu được chi phí xây dựng dựa trên đơn giá xây dựng tính theo m2 với công thức như sau:

Chi phí xây dựng= Diện tích xây dưng x Đơn giá/m2

Ví dụ: Diện tích xây dựng là 100m2, đơn giá xây dựng là 5.000.000đồng/m2 thì chi phí xây dựng được dự tính là 100 x 5.000.000 = 500.000.000 đồng

Bạn có thể tìm hiểu thêm về: Mật độ xây dựng là gì?

Tính chi phí khoán nhân công tính theo m2

Xác định được diện tích sàn xây dựng, chúng ta có thể dự liệu được chi phí nhân công tính theo theo m2 với công thức như sau:

Chi phí khoán nhân công = Diện tích xây dựng x Giá khoán nhân công

Ví dụ: Diện tích xây dựng là 100m2, giá khoán nhân công là 1.500.000 đồng/m2 thì chi phí khoán nhân công là 100 x 1.500.000 = 150.000.000 đồng

Cách tính tổng diện tích sàn là gì

Công thức tính tổng diện tích sàn xây dựng

Công thức tính diện tích sàn xây dựng thông thường sẽ được áp dụng là tính theo m2 sàn xây dựng dựa trên số liệu trên bản thiết kế đã xác định kích thước của công trình. Khi đó, chúng ta sẽ đem chiều dài nhân với chiều rộng để có diện tích sàn. Rồi để có diện tích sàn sử dụng chúng ta sẽ phải cộng tất cả diện tích sàn lại với nhau. 

Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng

Thông thường khi cấp phép xây dựng, cơ quan cấp phép chỉ tính diện tích sàn sử dụng. Còn những phần như giếng trời, ban công, sân thượng nằm ngoài căn nhà sẽ không tính trong giấy phép. Theo đó, cách tính diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng như sau:

Tổng diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác 

Trong đó: Diện tích khác bao gồm phần móng, sân, tầng hầm, bể nước, bể phốt, trần WC, dầm giằng…(móng phức tạp, lát gạch, xây tường hay làm ban-công… có thể sẽ được tính thêm theo %)

Ví dụ:  Diện tích đất là 50m2 có thiết kế 1 trệt, 2 lầu và đổ mái đúc bằng.

Tính theo sàn thì nhà có 3 sàn, tổng diện tích là 150m2

Tính theo mái thì nhà có 3 mái và tổng diện tích cũng là 150m2

Suy ra, cứ tạo được bao nhiêu không gian sử dụng thì tính cộng lại sẽ ra diện tích xây dựng.

Diện tích sàn

• Trong trường hợp đã đổ bê tông rồi và sau đó lại phát sinh thêm lợp mái ngói sẽ tính thêm giá từ 30 – 50% của một sàn
• Phần có mái che phía trên sẽ tính 100% diện tích sàn xây dựng
• Không có mái che nhưng lát gạch nền sẽ được tính là 50% diện tích
• Với các ô trống ở dưới nhà, nếu như dưới 4m2 thì sẽ tính như sàn bình thường, còn trên 4m2 thì sẽ tính 70% diện tích, nếu 8m2 trở lên thì sẽ tính 50% diện tích.

Phần gia cố nền đất yếu

• Tính 20% diện tích cho phương pháp đổ bê tông cốt thép
• Ngoài ra, tùy vào điều kiện đất cũng như thi công sẽ quyết định loại hình gia cố khác nhau như sử dụng gỗ hoặc cốt thép.

Phần móng

• Diện tích móng đơn sẽ tính 30%
• Diện tích cho đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi sẽ tính 35%
• Diện tích móng bằng sẽ tính 50%

Phần tầng hầm (tính riêng so với móng)

Phần tầng hầm sẽ có cách tính riêng phụ thuộc vào độ sâu, đỉnh ram hâm khác nhau sẽ có mức tính khác nhau.

• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1m5 so với code đỉnh ram hầm tính 150% diện tích
• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1m7 so với code đỉnh ram hầm tính 170% diện tích
• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với code đỉnh ram hầm tính 200% diện tích
• Hầm có độ sâu lớn hơn 3.0m so với code đỉnh ram hầm tính theo đặc thù riêng

Phần sân

• Phần sân có trên 40m2 đã được đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào và lát gạch nền thì sẽ được tính 50% diện tích
• Phần sân dưới 40m2 sẽ được tính 70% diện tích. 
• Phần sân dưới 20m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào và lát gạch nền sẽ được tính 100% diện tích.

Phần mái

• Phần mái đã được đổ bê tông cốt thép, không lát gạch thì sẽ được tính 50% diện tích
• Phần mái được lát gạch thì sẽ được tính 60% diện tích của mái
• Phần mái bê tông dán ngói sẽ được tính 85% diện tích nghiêng của mái. 
• Phần mái ngói có kèo sắt thì sẽ được tính 60% diện tích nghiêng của mái
• Phần mái tôn, các bạn sẽ được tính 30% diện tích của mái.

Dựa vào các yếu tố trên đây, các bạn sẽ tính được tổng diện tích sàn xây dựng của công trình thi công và đặc biệt sẽ dự tính được khoản chi phí một cách chính xác. 

Như vậy, bài viết đã đưa ra các thông tin cơ bản giải đáp về diện tích sàn là gì, tổng diện tích sàn là gì, cách tính tổng diện sàn xây dựng ra sao để các bạn nắm được cách tính thông số trên. Việc xác định được chính xác tổng diện tích sàn xây dựng sẽ giúp các bạn ước tính được chi phí xây dựng và chi phí khoán nhân công và chủ động hơn trong vấn đề tài chính khi thực hiện việc xây nhà.