DNLANDS

Mật độ xây dựng là gì theo quy định của pháp luật

admin1 07.07.2022

Trong việc xây dựng nhà đất, công trình, dự án, các chỉ số đóng vai trò rất quan trọng. Một trong những chỉ số mà chủ đầu tư cũng như người mua nhà đều quan tâm đó là mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng là gì và mật độ xây dựng đóng vai trò gì trong việc thực hiện dự án?

mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng (tiếng Anh là Building Density) là tỷ lệ diện tích chiếm đất trong công trình xây dựng so với tổng diện tích lô đất.

Ví dụ: Diện tích đất của dự án là 1000m2, phần diện tích xây dựng công trình nhà ở là 700m2 thì mật độ xây dựng là 700m2/1000m2 x100 = 70%.

Tùy theo đặc trưng công trình thì sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng như:

  • Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
  • Mật độ xây dựng nhà phố
  • Mật độ xây dựng biệt thự
  • Mật độ xây dựng chung cư.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực ngày 01/7/2020) thì mật độ xây dựng được chia làm hai loại: mật độ xây dựng thuần, mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần (net-tô)

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).

Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Ý nghĩa của mật độ xây dựng là gì?

mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng có ý nghĩa gì đối với dự án, công trình xây dựng

Mật độ xây dựng được pháp luật quy định để người dân khi thi công công trình xây dựng cần chú ý tuân theo. Việc quy định mật độ xây dựng có ý nghĩa vô cùng quan trọng:

  • Căn cứ vào quy định về mật độ xây dựng, chủ đầu tư có thể tính toán được diện tích xây dựng công trình phù hợp khi thi công. Nếu thực hiện theo đúng quy định thì công trình xây dựng sẽ được hoàn tất nhanh chóng.
  • Mật độ xây dựng sẽ là chỉ số trực quan để so sánh được lượng quỹ đất dành cho sinh hoạt dân cư, tạo không gian sinh sống khoa học, phù hợp trong khu dự án. Việc vượt quá mật độ xây dựng sẽ dẫn đến việc khu vực dân cư nhà ở sẽ san sát nhau gây ra sự bí bách, khó chịu.
  • Mật độ xây dựng là thước đo quan trọng đánh giá giá trị của các công trình xây dựng, các dự án khu đô thị, khu dân cư. Mật độ xây dựng thấp sẽ tạo không gian sinh hoạt chung rộng rãi, thoải mái, đời sống dân cư cũng sẽ tốt hơn những công trình có mật độ xây dựng cao.
  • Mật độ xây dựng đã được quy định trong các văn bản pháp luật. Theo đó, chủ đầu tư xây dựng cần xây dựng công trình theo đúng mật độ. Nếu vi phạm sẽ là căn cứ để xử phạt các trường hợp xây dựng trái quy định, xây dựng trái phép, xây dựng ồ ạt, thiếu quy hoạch.

Chính vì vậy, khi chọn mua đất, người mua nên để ý đến mật độ xây dựng để lựa chọn các dự án có các công trình phục vụ dân sinh, nhiều tiện ích như khu vui chơi, giải trí, công viên thay cho việc quá nhiều nhà ở.

Cách tính mật độ xây dựng 

mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng

Cách tính mật độ xây dựng

Dưới đây là công thức tính mật độ xây dựng theo cách tính của cơ quan thẩm định nhà nước, đơn vị tư vấn thiết kế và các bên liên quan áp dụng khi lập, thẩm định, phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng các công trình nhà ở.

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).

Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…)

Cách tính mật độ xây dựng bằng công thức nội suy

mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng bằng công thức nội suy

Cách tính mật độ xây dựng bằng công thức nội suy

Trong đó:

Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;

Ct: diện tích khu đất cần tính;

Ca: diện tích khu đất cận trên;

Cb: diện tích khu đất cận dưới;

Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca;

Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1tương ứng với Cb”

Quy định của pháp luật về mật độ xây dựng tối đa

Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng là quy định mới nhất về mật độ xây dựng.

Mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ

Mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) được quy định theo từng diện tích lô đất, cụ thể như sau:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)≤90100200300500≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)1008070605040
CHÚ THÍCH: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Dựa vào bảng quy định mật độ xây dựng có thể thấy nếu đất càng rộng thì mật độ xây dựng tối đa cho phép sẽ càng thấp và ngược lại. Ngoài ra, quy định về mật độ xây dựng được áp dụng cho khu vực nông thôn và thành thị là khác nhau.

Mật độ xây dựng tối đa cho nhà chung cư

Mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở chung cư được quy định theo từng diện tích lô đất và chiều cao công trình, cụ thể như sau:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤3.000 m210.000 m218.000 m2≥35.000 m2
≤1675656360
1975605855
2275575552
2575535148
2875504845
3175484643
3475464441
3775444239
4075434138
4375424037
4675413936
>4675403835
CHÚ THÍCH: Đối với các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần

Mật độ xây dựng tối đa cho lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng

Mật độ xây dựng tối đa cho lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng dựa theo diện tích lô đất và chiều cao công trình cụ thể như sau:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
3.000 m210.000 m218.000 m2≥35.000 m2
≤1680706865
1980656360
2280626057
2580585653
2880555350
3180535148
3480514946
3780494744
4080484643
4380474542
4680464441
>4680454340
CHÚ THÍCH: Đối với các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn).

Lưu ý:

Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.

– Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

mật độ xây dựng là gì?Mật độ xây dựng tối đa theo quy định của pháp luật

Mật độ xây dựng tối đa theo quy định của pháp luật

Bài viết trên chúng tôi đã giải đáp câu hỏi mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng được pháp luật quy định rất chi tiết nhằm đảm bảo việc xây dựng các công trình, dự án được tổ chức hợp lý, đảm bảo khoảng đất ở và đất xây dựng công trình sinh hoạt chung trong khu dân cư phù hợp. Cũng theo đó, nhà nước có căn cứ để xử lý những trường hợp xây dựng trái quy định.


Mọi thông tin yêu cầu tư vấn vui lòng liên hệ

Hotline: 0916.099.337

Website: https://dnlands.vn/

Fanpage: https://www.facebook.com/dnlands.vn

Địa Chỉ: S202 Vinhomes Smart City – Tây Mỗ – Nam Từ Liêm – Hà Nội.

Chia sẻ
0915830299
DMCA.com Protection Status

Nhận thông tin mới nhất​

Nhận ngay Bảng giá, Chính sách, xem trực tiếp căn hộ mẫu, Bản vẽ mặt bằng căn hộ… và nhiều tài liệu khác *Điền thông tin để được hỗ trợ nhiều hơn trước khi Tải về